Способы мошенничества при сдаче квартиры в аренду

Покупка жилья не каждому приходится по карману. К сожалению, большая часть населения России (в основном, молодые семьи) проживают в арендуемом жилье. Мошенничество при сдаче квартиры в аренду — весьма распространенное явление. Схемы афер каждый год видоизменяются, но общие принципы, которыми пользуются мошенники, стоит рассмотреть отдельно.

Что представляет собой мошенничество при сдаче квартиры в аренду

Переезд в другой город с целью обучения или трудоустройства всегда сопряжен с поиском жилья. Некоторые граждане пользуются услугами риэлторов, другие осуществляют поиск в периодических изданиях с объявлениями от частных лиц, третьи осуществляют попытки найти жилье через знакомых, коллег или просто местных жителей. Каждый из способов сопряжен с определенным риском. Цель любой схемы обмана мошенниками заключается в завладении суммы денег, равной месячной оплате за пользование недвижимостью. Сдача квартиры в аренду по законодательству является предпринимательской деятельностью без образования юридического лица. Гражданин, сдающий квартиру, должен оплачивать налоги с учетом налоговой ставки в 13%, как и любой налог на доходы физических лиц. Для подобного вида деятельности должен быть соблюден определенный порядок: регистрация договора аренды в юстиции и заключение договора на срок не менее 12 календарных месяцев. При этом зачастую можно услышать просьбу от собственника о заключении договора на срок менее года.

Важно! Этот вариант не относится к мошеннической схеме. Обвинить собственника можно только в уклонении от уплаты налогов (административное правонарушение).

Виды мошенничества

Перед тем как арендовать квартиру, следует уяснить, что каждый из способов поиска желаемой «крыши над головой» может представлять одну из разновидностей мошеннических действий.

• Мы – собственники. Это самый, на первый взгляд, законный способ отказать в аренде и не вернуть деньги. Назвать собственника мошенником нельзя, ведь он волен распоряжаться имуществом по своему усмотрению. При этом невнимательность квартиросъемщика при изучении документа на право собственности может обернуться катастрофой. Нельзя брать в аренду квартиру, если в праве собственности определена только доля от квартиры. Значит, где-то за углом стоят другие собственники и ждут передачи денежных средств. После заселения в такую квартиру не исключены действия прочих законных владельцев, направленные на выселение из жилья.
• Когда собственник оказывается арендатором. В гражданском законодательстве определена возможность перезаключения договора аренды третьим лицом, то есть заключение договора субаренды. При этом аферист может представиться доверенным лицом собственника, исполняющим его волю по сдаче квартиры в аренду. В отсутствии возможности встречи с реальным собственником всегда следует требовать нотариальную доверенность. В противном случае может оказаться, что такое лицо само взяло у собственника квартиру в аренду и таким образом пытается подзаработать. Однако случается, что действительно возможна субаренда по первоначальному договору. Об этом стоит удостовериться самостоятельно, а договор должен именоваться именно субарендой с правами арендатора, а не собственника жилья. Арендатор может в один день встретиться с несколькими потенциальными квартиросъемщиками, заключить с ними мнимые сделки и на некоторое время покинуть жилое помещение, пока обманутые граждане будут околачивать двери в поисках мошенника. Настоящий собственник может даже не знать ничего о происходящем.
• Выселение «на раз, два, три». Когда составляется договор аренды и акт передачи жилья в пользование, необходимо внимательно ознакомиться с требованиями, которые предъявляет собственник. Следует отметить, что законодательно установлены существенные условия договора, остальные, не прописанные в законе, могут быть установлены по соглашению сторон.

Необходимо понимать, что должна присутствовать воля или согласие обеих сторон договора по внесению того или иного пункта.

В противном случае через некоторое время можно получить вполне обоснованное требование о выселении в связи с нарушением требования определенного пункта договора. В суде, конечно, можно оспорить такое действие, но, в основном, этого никто не делает ввиду длительности процесса. Цель недобросовестного собственника – не возвращение залоговой суммы.

• Агенты и риэлторы. Встречается, что обманывают граждан агентства недвижимости. В основном, речь идет о маленьких риэлтерских службах, которые представляются подразделениями крупных агентств. Обмануть могут и организации, которые позиционируют себя как агентства, но на самом деле не имеют ничего схожего с ними. Так, если человек, обратившись в агентство, получает на руки договор о получении информационно-консультационных услуг, стоит сразу развернуться и пойти в добросовестную организацию. Такие конкуренты извлекают мгновенную выгоду, предлагая клиенту самостоятельно созвониться с собственниками и проехать по адресу сдаваемой квартиры. Список телефонов, выдаваемый при этом, обычно является фальсификацией. В других случаях агент после получения вознаграждения (когда собственник и квартиросъемщик договорились, но не подписали договор аренды) скрывается, а владелец внезапно передумывает сдавать квартиру.

Куда обратиться за помощью

Поскольку этот вид обмана является преступным деянием, то и заявление нужно нести прямо в правоохранительные органы. Если по истечении 10 дней движения по делу не будет, оперативно-розыскные мероприятия не будут осуществлены, то стоит идти в прокуратуру с жалобой на работу следователя по делу. Также для полного сопровождения розыска преступников можно привлечь адвоката или обратиться за консультацией к юристам.

Законодательная база

Мошенничество с недвижимостью – вид уголовно-наказуемого деяния. Квалификационные характеристики такого преступления и ответственность за его совершение описаны в статье 159 УК РФ. После того как лицо, совершившее подобное преступление, будет найдено, можно ставить вопрос перед судом о взыскании не только похищенной суммы денег за аренду, но и компенсации морального вреда.

Как обезопасить себя

Обманывать могут даже самого бдительного и внимательного человека, но если руководствоваться простыми правилами, то можно минимизировать риск:

1. Изучать правоустанавливающие документы и сравнивать их с документами, удостоверяющими личность собственника, а также техническими документами на жилое помещение.
2. Внимательно изучать положения договора и вносить в него корректировки. После подписания договора будет достаточно сложно доказать, что положения его каким-то образом ущемили права арендатора.
3. Не давать задаток без получения расписки (к написанию расписки желательно привлечь двух свидетелей).
4. Не пользоваться услугами непроверенного риэлтерского агентства.

Таким образом, заселение в съемную квартиру должно быть произведено на законных основаниях и без скрытых подтекстов в договоре, и тогда удастся избежать неприятностей.