Виды мошенничества при покупке квартиры, как себя обезопасить

Недвижимость имеет высокую стоимость, этим пользуются преступники при оформлении сделок и документов на квадратные метры. Мошенничество при покупке и продаже квартиры весьма распространено в городах с большим объемом строительства (примеры тому, Москва или Санкт-Петербург). В случае переезда или при желании увеличить квадратные метры покупатель ищет подходящие варианты в зависимости от финансовых возможностей.

Что представляет собой мошенничество при покупке и продаже квартиры

Обман с недвижимостью может происходить как со стороны продающей квадратные метры, так и со стороны покупающей их. В таком случае не застрахован ни покупатель, ни продавец. Чаще остальных встречаются аферы с подлогом документов или подставными собственниками со стороны продавца. В отношении покупателя случаются махинации с передачей денежных средств.

Виды мошенничества

Можно выделить несколько основных видов мошенничества с жильем, которые совершают продавцы:

• Искусственное уменьшение стоимости. При составлении предварительного договора купли-продажи (договора о задатке) продавец просит указать маленькую сумму за объект недвижимости. Через некоторое время продавец сможет инициировать расторжение договора, и как следствие оставить деньги за жилье у себя. Необходимо внимательно знакомиться с условиями предварительного договора.
• Покупка «старой» квартиры. Эта сделка несет повышенную степень риска, так как предыдущий владелец может иметь различного рода обременения на квартиру, иметь ее в долевой собственности или иметь прописанного в ней малолетнего члена семьи. Кроме того, возможно, что документы покупателю будет предоставлять не собственник, а аферист. Сами документы при этом не будут соответствовать действительности. Такие квартиры продаются дешево и подлежат двойной проверке.
• Новая недвижимость от подрядчика по цене ниже, чем у застройщика. Существуют махинации с домами, которые застраиваются по договорам долевого участия граждан или при создании жилищных кооперативов. Объявления о продаже множества квартир в одном доме могут по цене ниже, чем у застройщика, при условии переполнения предложений на рынке первичного жилья. Не всегда удается связать продавца первички с застройщиком. Таким образом, купить квартиру можно у посредника.
• Мошенничество с квадратными метрами. Если покупатель обращается к официальному застройщику и предполагает приобрести квартиру во вновь отстроенном доме, то, перед тем как подписать акт приемки-передачи квартиры, следует обратиться к эксперту, чтобы смог предотвратить обман с квадратурой. Зачастую предлагается оплатить стоимость больших квадратных метров, чем есть на самом деле.

Важно! При такой мошеннической схеме страдает собственник и в будущем, поскольку плата за обслуживание собственности производится именно из расчета метров, указанных в выписке из ЕГРН.

• В последнее время появился способ, позволяющий обманывать потенциальных собственников без заключения типичного договора купли-продажи. Ипотечные квартиры или квартиры в недостроенных новостройках обычно продаются по договору цессии (это уступка права требования в данном случае оформления права собственности на квартиру). В соответствии с этой схемой указанный договор заключается с несколькими лицами в течение короткого промежутка времени. Продажа производится в различных МФЦ, а документ, передаваемый в регистрационную палату, размножается от оригинала. Длительный срок процедуры регистрации и отсутствие компетентных специалистов на местах приема документов позволяют одной стороне (продающей) многократно получить деньги за квартиру, продав, по сути, ее единожды. Обезопасить себя в таком случае можно, используя в договоре формулировку о передаче денег после регистрационных денег. При этом следует понимать, что совместный поход в регистрационную палату будет произведен в момент получения выписки из ЕГРН и передаче денежных средств под расписку.
• Продают арендованное жилое помещение. Распознать, что жилье, которое выставлено на продажу, снимается мошенником, не всегда представляется возможным. Если квартира была построена или передана в собственность до начала 2015 года, то следует проверить свидетельство о праве собственности на предмет нанесения голографических надписей на бланк и удостовериться, что печать и подписи нанесены чернилами. То жилье, которое приобреталось позже и перепродавалось несколько раз, имеет в качестве оснований собственности выписки из ЕГРН, которые исполнены на обычных белых листах бумаги. Хотя в них указываются все сведения об объекте (адрес, кадастровый номер, кадастровая стоимость), подделать такой документ не представляется сложным.
• Залог как гарантия покупки. Завладеть квартирой с вероятностью в 90% можно, передав залог продавцу. Хотя эта система не работает, если речь идет об арендованной квартире. Действия преступников нацелены на скорость совершения сделки и невозможности договориться в другое (удобное для покупателя) время. Вернуть задаток зачастую невозможно, поскольку собственники квартиры не подозревают, как работали мошенники.
• Улица «Дом Строителей». Часто способом подлога адреса продаваемой квартиры получается обмануть приезжих. Более того, жители России, перед тем как осуществить поиск жилья, проводят мониторинг местности. Такой возможности приезжие из стран ближнего зарубежья не имеют (люди, осуществляющие переезд из Казахстана, Украины или Болгарии). Речь при такой схеме идет именно о переоформлении недвижимости, но продавать мошенники намерены не ту квартиру, которую показывают потенциальным покупателям. Распознать обман можно, используя кадастровую карту местности, которая составлена для всех объектов России. Благодаря номеру жилья, указанному на такой карте, можно сверить адрес демонстрируемой квартиры. В итоге сделка состоится, и признать ее ничтожной не будет возможности.
• Без агентства не продать. В этот раз жертвой становится сам продавец. Заключая договор о содействии в поиске добросовестного и платежеспособного покупателя, продавец может и не подозревать, что, передавая доверенность на совершение сделки, без агентства самостоятельные манипуляции совершать невозможно. Даже при условии внесения гонорара за работу избежать последствий заключения кабального договора не получится. Обезопасить себя в таком случае можно только при внимательном ознакомлении с положениями договора. Если они не ясны, собственник вправе затребовать письменной трактовки положений основного договора.

Куда обратиться за помощью

Квартирный вопрос для большинства россиян является весьма важной темой. Основная помощь может быть оказана только сотрудниками правоохранительных органов. Защитить права добросовестного приобретателя может суд, но только в том случае, если продавец не скрывается от покупателя. В любом случае розыск мошенников будут следователи и дознавателя по возбужденному уголовному делу.

Законодательная база

По общему правилу, преступные махинации с недвижимостью относятся к преступлениям с прямым умыслом. Ответственность за подобную сферу преступлений будет наступать по статье 159 УК РФ. Необходимо четко понимать, что наказание получат подельники, которые косвенным образом способствовали совершению преступления. Обман с недвижимостью зачастую сопряжен с совершением иных более тяжких преступлений. По общему правилу, применяется квалификация именно этой статьи для вменения наказания.

Как обезопасить себя

Аферы со стороны покупателей встречаются реже, так как, кроме денежных средств, которые предполагается передать продавцам, они ничего не имеют. Но по общему правилу, если завладение недвижимостью произведено (например, для переезда до момента оформления и передачи денежных средств, покупатели просят выдать ключи, а потом меняют замки), действие их также будет оценено по факту мошенничества.

Чтобы будущему владельцу себя защититься, следует избегать сомнительно низких цен на квартиры, а также прибегать к услугам посредников.

Таким образом, стать обманутым приобретателем жилья достаточно просто. Нужно внимательно относиться ко всем объектам сделки.